Povinnosti při prodeji domu či bytu

Jaké povinnosti vznikají ze zákona při prodeji bytu či domu?

Kromě zákonných povinností prodávajícího v článku zmiňuji i doporučení nechat si vypracovat technickou zprávu a revizní zprávy. Vypracování těchto zpráv pouze kvůli prodeji nemovitosti vám sice zákony nepřikazují, ale jejich vypracováním můžete předejít spousty problémům. Doporučení vycházejí z mnohaleté zkušenosti reálných případů ze života.

Průkaz energetické náročnosti budov

Průkazy energetické náročnosti se evidují v databázi ENEX spravované Ministerstvem pro místní rozvoj. Jejich vyhotovení je tedy snadné prověřit.

Rizika za nesplnění povinnosti

Sankce

Nesplněním povinnosti publikovat a předat průkaz kupujícímu se prodávající vystavuje sankci ve výši 100.000 Kč, pokud prodává nemovitosti jako fyzická osoba nebo 200.000 Kč, v případě, že prodává nemovitosti jako osoba právnická.

Riziko vydírání

Pokud nikdo nebude informovat úřady, že prodávající nesplnil svou povinnost, může sankci uniknout. Známe však případy, kdy byli prodávající vydíráni kupujícími k dodatečné slevě. “pokud mi neposkytnete slevu 50.000 Kč, budu informovat úřady, že jste mi nedodal PENB a zaplatíte 100.000 Kč na pokutě.” 

Dokumentace skutečného provedení stavby

(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.

Rizika za nesplnění povinnosti

Zákon za nesplnění povinnosti nestanovuje žádnou sankci. Nicméně nepředání stavební dokumentace nebo předání dokumentace v neaktuálním stavu, je považováno za vadné plnění. Kupujícímu se tak otevírá prostor pro získání dodatečné slevy z ceny nemovitosti za vadné plnění.

Stejně tak se může kupující domáhat slevy za vadné plnění, pokud se zjistí, že stav nemovitosti neodpovídá předané stavební dokumentaci.

Potvrzení o bezdlužnosti

V případě převodu bytové jednotky má prodávající povinnost na žádost kupujícího, dle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku, zajistit potvrzení o bezdlužnosti, popřípadě o výši dluhů vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.

Citace § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku:

Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.

Rizika nesplnění povinnosti

Prodávající neriskuje žádné sankce. V tomto případě riskuje kupující, který prodávajícího o vyčíslení dluhů vůči SVJ (společenství vlastníků jednotek) nepožádal. Dluhy prodávajícího přecházejí na kupujícího.

 

Následující část věnuji technickým a revizním zprávám. Vypracování revizních a kontrolních zpráv ukládají majitelům nemovitostí příslušné vyhlášky a normy. Nicméně je třeba dodat, že žádný zákon nepřikazuje jejich vypracování jen pro účely prodeje. Určitě vám však doporučuji je mít a seznámit s nimi s nimi kupujícího.

Jejich absence může prodávajícímu při prodeji nemovitostí a zejména po něm způsobit komplikace, které mohou mít za následek, že budou donuceni poskytnout dodatečnou slevu za vadná plnění, anebo dokonce nést odpovědnost v případě, že dojde k havárii. Rizika shrnuji v závěru článku.

Technická zpráva

Technická zpráva informuje prodávající a kupující o technickém stavu nemovitosti a popisuje její nedostatky.

Prodávající ví, co prodává a kupující ví, co kupuje. To výrazně snižuje případné spory v budoucnu.

Technická zpráva vypracovaná autorizovaným stavebním inženýrem se týká stavební části budovy a zpravidla neobsahuje posudky např. elektroinstalace, elektrospotřebičů, plynových zařízení, spalinových cest a hromosvodů. Tyto zprávy jsou předmětem samostatných revizních zpráv od revizních techniků s danou specializací.

Pokud nemovitost prodáváte, doporučuji vám je rovněž nechat vypracovat a prokazatelně s nimi seznámit kupujícího.

Revizní zpráva k elektroinstalaci

Revizní zpráva se vypracovává vždy u nově instalovaných rozvodů. Bez toho vám dodavatel elektřiny nepřipojí elektroměr. Nicméně revizní zprávu byste si měli nechat vypracovat i v případě, že jste provedli změny na elektroinstalaci, např. při rekonstrukci bytu či v souvislosti s instalací nového elektrického kotle, bojleru atd. Revizní zprávu vypracovává certifikovaný revizní technik. Jejím předáním kupujícímu deklarujete, že elektroinstalace je v souladu s normami. Požadavky na výchozí revizi upravuje norma ČSN 33 2000-6 ed. 2.

Kontrolní revize elektroinstalace

Užíváním nemovitosti dochází k opotřebovávání elektroinstalace. Zanedbaná údržba může vést např. k požáru, a proto není radno podceňovat kontrolní revize elektroinstalace, a to i přesto, že jste neprovedli žádnou rekonstrukci. Kontrolní revize upravují normy ČSN 33 1500 a ČSN 33 2000-6 ed. 2V obytných a kancelářských budovách by se měly revize provádět každých 5 let.

Revizní zpráva elektrospotřebičů

Prodáváte nemovitost včetně elektrospotřebičů? Doporučujeme vám před prodejem vypracovat i revizní zprávu elektrospotřebičů. Je to velmi důležité zejména, zejména pokud se v nemovitosti nachází elektrický kotel, tepelné čerpadlo, klimatizace, saunová kamna na elektřinu, bazén, solární kolektory atd. Revize elektrických zařízení se řídí normou ČSN 33 1500.

Revize elektrospotřebičů, které jsou v základním (tj. suchém) prostředí se provádí každých pět let, v prostředí horkém nebo vlhkém každé tři roky a v prostředí mokrém nebo s extrémní korozní agresivitou každý rok.

Revizní zpráva spalinových cest

Revizi spalinové cesty provádí revizní technik spalinových cest. Revizi definuje Vyhláška č. 34/2016 Sb. o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty.

Dle § 3 vyhlášky se revize spalinové cesty se provádí:

  • před uvedením nové spalinové cesty do provozu nebo po každé stavební úpravě komínu,
  • při změně druhu paliva připojeného spotřebiče paliv,
  • před připojením spotřebiče paliv do nepoužívané spalinové cesty,
  • před výměnou spotřebiče paliv s výjimkou výměny spotřebiče stejného druhu, typu, provedení a výkonu za podmínky, že způsobilost spalinové cesty je potvrzena zprávou o provedení čištění a kontroly spalinové cesty
  • po komínovém požáru, nebo
  • při vzniku trhlin u používané spalinové cesty, jakož i při důvodném podezření na výskyt trhlin u používané spalinové cesty.

Kontrolní zpráva spalinových cest

Lhůty kontrol spalinových cest určuje Příloha č. 2 Vyhlášky č. 34/2016 Sb. o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty. Lhůty pro pravidelné kontroly jsou 1x ročně. Tam, kde jsou připojeny spotřebiče s výkonem nad 50kW na pevná paliva jsou předepsané kontroly 2x ročně. Kontrolní zprávu vám vypracuje kominík.

Kontrolní zpráva plynových zařízení

Kontrola plynových zařízení se provádí dle § 3 Vyhlášky č. 85/1978 Sb. Českého úřadu bezpečnosti práce o kontrolách, revizích a zkouškách plynových zařízení. jednou ročně. Kontrolu provádí technik určený výrobcem spotřebiče.

 

Rizika nevypracování technické zprávy a revizních zpráv

Revizní zprávy podobně jako technická zpráva informuje kupujícího o skutečném stavu elekroinstalace, elektrozařízení, spalinových cest, plynových zařízení a jejich závadách. Prodávající ví, co prodává a kupující ví, co a v jakém stavu kupuje. To je velmi důležité, protože to výrazně snižuje riziko budoucích sporů mezi prodávajícím a kupujícím.

Vadné plnění

Prodávající je ze zákona odpovědný za vady ve lhůtě do 5 let od prodeje.

Pokud, že se na nemovitosti ve lhůtě do 5 let od prodeje projeví technické závady, které byly v době prodeje skryté a nejsou technickou zprávou a revizními zprávami identifikovány, kupující může požadovat slevu za vadné plnění.

Zodpovědnost za vzniklou škodu

Pokud by prodávající prodal nemovitost, ve které po prodeji dojde ke škodě např.

  • úraz elektrickým proudem,
  • požár v důsledku zkratu v elektroinstalaci či elektrického zařízení,
  • smrt udušením CO způsobená nevyhovujícím plynovým kotlem či závadou ve spalinových cestách atd.,

může být shledán viníkem prodávající, pokud neodborně provedl elektroinstalaci atd., nezajistil revizní zprávu v souladu s normami, anebo neinformoval kupujícího, že revize ještě nebyla vyhotovena a svým jednáním ho uvedl v omyl.

Podobně může soud shledat prodávajícího vinným za způsobenou škodu, pokud nepravdivě informoval kupujícího o provedených revizích.

Při absenci revizních zpráv dle předpisů pojišťovna odmítne proplatit škodu. Taková událost tak může prodávajícího vyjít velmi draho.